取消限購不僅沒有提振樓市，反而出現(xiàn)房價(jià)持續(xù)下降的情況。這就應(yīng)驗(yàn)了這一波房地產(chǎn)蕭條是因?yàn)殂y行危機(jī)所導(dǎo)致的。
我曾多次說過，中國房地產(chǎn)危機(jī)的根源是銀行危機(jī)。那么中國的銀行危機(jī)又是從何而來的呢？2008年年底，我們的政府推動(dòng)了“四萬億投資計(jì)劃”，這四萬億元投下去，對中國經(jīng)濟(jì)造成了三方面的重大沖擊。
第一，地方政府為了瘋狂搞建設(shè)借了大量的錢，但是它們已經(jīng)沒有償還本錢的能力，甚至連還利息都很吃力，所以中國的地方債危機(jī)可以說是一觸即發(fā)。審計(jì)署2013年6月發(fā)布的報(bào)告稱，我們36個(gè)地級(jí)市的負(fù)債總額高達(dá)3.85萬億元，這里面16個(gè)地級(jí)市(包括9個(gè)省會(huì)城市)的負(fù)債比例甚至超過了100%。什么叫負(fù)債比例超過100%？就是說這個(gè)城市已經(jīng)資不抵債了，屬于技術(shù)性的破產(chǎn)。那么如果審計(jì)署的這份報(bào)告取樣準(zhǔn)確，我們?nèi)珖苡锌赡?4%的地級(jí)市都存在資不抵債的情況。
第二，國企透過“四萬億投資計(jì)劃”進(jìn)行瘋狂的擴(kuò)張，使得經(jīng)營效率大幅下滑。這就是為什么2012年中國股市前十大虧損企業(yè)統(tǒng)統(tǒng)是國企，而且總虧損達(dá)到了497億元。所以我們的國資委在2012年10月的時(shí)候特別說，未來三到五年將是國企的嚴(yán)冬。
第三，民營企業(yè)遭到?jīng)_擊，什么沖擊？第一個(gè)沖擊“國進(jìn)民退”。政府推動(dòng)“四萬億投資計(jì)劃”是以國企為主導(dǎo)，結(jié)果民企的經(jīng)營地盤被國企大幅度剝奪。第二個(gè)沖擊是資金鏈斷裂。因?yàn)槲覀兊拇笮蜕虡I(yè)銀行基本都會(huì)受政府意志的影響，所以在選擇服務(wù)對象時(shí)會(huì)向國有企業(yè)傾斜，這就不可避免地導(dǎo)致民營企業(yè)在資金來源上的弱勢地位。比如，2012年7月份浙江爆發(fā)民營企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)潮，它的導(dǎo)火索就是2012年下半年建行從浙江的莊吉集團(tuán)抽回資金2000萬元，而莊吉和另外89家民企有交叉擔(dān)保，直接導(dǎo)致了300億元的資金鏈斷裂。這之后就出現(xiàn)了，600家浙江民營企業(yè)聯(lián)合上書浙江省政府要求資金寬限的事件。
好了，各位曉得這三個(gè)沖擊又帶來了什么新危機(jī)呢？就是銀行危機(jī)，為什么？因?yàn)榈胤秸k的平臺(tái)債公司、國企、民企恰恰是銀行最重要的客戶，如果它們?nèi)齻�(gè)同時(shí)出現(xiàn)了資金危機(jī)，那么銀行還能獨(dú)善其身嗎？那是不可能的。這就是為什么2012年6月，16家上市銀行中有10家的股價(jià)跌破了每股凈值，而且在非銀行類股票市盈率接近30倍時(shí)，銀行股的市盈率只有5倍。這就是危機(jī)的前兆。那么到了2013年6月，我們的商業(yè)銀行爆發(fā)了第一次“錢荒”，就是因?yàn)槲仪懊嬷v的三大客戶爆發(fā)危機(jī)很難還錢，銀行資金出現(xiàn)了短缺，只有向其他銀行拆借。最后發(fā)現(xiàn)其他行也沒有錢了，于是6月20日的同業(yè)拆借利率暴漲到30%左右，相當(dāng)于銀行也開始借高利貸了。2013年12月17日，商業(yè)銀行又爆發(fā)了第二次“錢荒”。那么在2013年年底，銀行體系終于透露出了兩大警告：銀行的資金嚴(yán)重不足，很多股份制銀行的資金成本達(dá)到了5%。
我想請問各位，如果你是銀行的行長你怎么辦？第一，你是不是希望資金能夠迅速回流，所以對放款時(shí)間最長的貸款肯定是不想貸，因?yàn)橘Y金回流太慢；第二，希望停止辦理放款利息最低的貸款。哪一種貸款放款時(shí)間最長而利息最低？就是房貸、按揭。這就是為什么從2013年年底開始，中國70%的城市全面停止辦理按揭，這加重了房地產(chǎn)的蕭條情況。
到這里，我在之前所說的房地產(chǎn)危機(jī)就統(tǒng)統(tǒng)能夠貫穿起來了。2014 年1—8月，全國商品房銷售額是41661億元，同比下降8.9%，降幅比1—7月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。那么這個(gè)下跌的情況只有在2008年短暫出現(xiàn)過，但是如此長時(shí)間的下跌還是前所未有的。到了2014年5月份，銀行一看房產(chǎn)交易達(dá)不到預(yù)期，于是乎停止辦理中小開發(fā)商的貸款，這個(gè)雪上加霜，最終導(dǎo)致樓市今天的蕭條。
我曾經(jīng)分析過各地紛紛松綁限購令這件事，這是各個(gè)地方政府挽救房地產(chǎn)，進(jìn)而挽救地方財(cái)政的方法。但是取消限購就能救樓市嗎？根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，從2014年開始，我們?nèi)珖纳唐贩夸N售可以說是量價(jià)齊跌。2014年6月，我們的商品房銷售面積和銷售額與2013年同期相比，分別下降了6%和6.7%；到了8月份，多地都取消了限購，但是這兩個(gè)數(shù)據(jù)和2013年同期相比竟然還是分別下降了8.3%和8.9%。請各位注意，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)相對保守，但如果連統(tǒng)計(jì)局都認(rèn)同我們的房地產(chǎn)市場銷售量價(jià)分別下降了8.3%和8.9%，你能不能想象實(shí)際狀況的可怕呢？取消限購不僅沒有提振樓市，反而出現(xiàn)房價(jià)持續(xù)下降的情況。這就應(yīng)驗(yàn)了我前面所講，這一波房地產(chǎn)蕭條是因?yàn)殂y行危機(jī)所導(dǎo)致的。
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